不動産投資の罠

今不動産投資のCMいっぱい流れてますよね。

でも簡単に飛びついちゃいけませんよ。

そんな簡単に飛びつくとは思いませんが。

人って刷り込みが入ると
錯覚してしまうものなので。

CMでもよくやってるし、
身近にもやってる人いるし、
なんかやってみようなーと

は思わないでください。

いつもの様にデータを持ってきました。

平成10年 11.5%
平成15年 12.2%
平成20年 13.1%
平成25年 13.5%

年々増加傾向にあります。

7〜8軒に1軒が空き家になっています。
今は平成28年ですので、
もう7軒に1軒が空き家くらいになります。

不動産投資で1番大事な事は
空き家を作らない事です。

例えばこんなアパートがあったとします。

物件:アパート
部屋数:8部屋
ローン年数:35年ローン
毎月の返済額:50万円
1部屋の家賃:8万円

私は不動産投資はやった事がないので、
ちょっと適当ではありますが、
イメージをつかんで欲しいです。

では毎月の収入は64万円で
支出は50万円になりますので、
14万円の黒字になります。

不動産屋さんは毎月働かなくても
14万円が入ります。

こんないい事ないですよ。

そんなにいいのかとは思わないでください。

税金などはもちろん引かれます。
固定資産税など。
14万×12ヶ月=168万円ですが、
そこから引かれるんです。

まだこれなら収支がプラスなので
十分いいと思います。

仮に税金が年間で12万円だとします。
年間のプラスは156万円になります。
(1ヶ月1万円)

この数字は全部屋に人が入居してありえる話です。

1部屋がコンスタントに入らない場合だと、
96万円のマイナスになります。
よって60万円の黒字にしかなりません。

でもまだ新築の場合は割と満室になります。

新築の場合だと。

家はどんどんと古くなります。
古くなると人があまり入らなくなります。
そうすると家賃を下げるしかありません。
5000円下げると8部屋で60万円、
毎月はまだ10万円の黒字。
でも1部屋入らなかったら、
2.5万円のプラスにしかなりません。
税金を引くと1.5万円の黒字。

また年数が経つとリフォームを
しなければなりません。
もちろんリフォーム費用は実費です。
特に水回りが1番気になるので、
50〜100万円くらいかかります。

このリフォームの元手が回収できるのは、
何年かかるんでしょうか。
むしろリフォームしないで、
安くした方が楽なのではと。

リフォームして綺麗になったからと、
必ずしも入居してくれるかもわかりません。

また賃貸物件は年々増えます。
皆さんの街でも、
こんな所にもアパートできたんだと
思った事はありませんか?
他にいい所ができてしまうと、
そっちに人は流れてしまいます。
ますます空き部屋が増えてしまいます。


CMでは一部屋からとか言っていますが、
それが1ヶ月間入らなかった時は
まるっと損失になります。
自分が住まない家に
何十万円もかけてリフォームも必要になります。
しかも大家を募集しているので、
不動産屋さんや、
目の肥えた大家さんからは
選ばれなかったあまりものです。
それを軽い気持ちでやって
うまく行くはずがありません。

東京はどんどん家が建っています。
今はまだいいかもしれませんが、
2020年を過ぎたらもう
空き家率はいっきに上がります。
需要がそこまでなくなるので。

皆さんはこれでも不動産投資に
興味をまだ持てますか?